«ЗАБРОШКА» ЗА МИЛЛИОН: ПОЧЕМУ ЗАГОРОДНЫЕ КОТТЕДЖИ СТАЛИ НИКОМУ НЕ НУЖНЫ

ЗАБРОШКА ЗА МИЛЛИОН: ПОЧЕМУ ЗАГОРОДНЫЕ КОТТЕДЖИ СТАЛИ НИКОМУ НЕ НУЖНЫ Продажи домов в Подмосковье повергают в шок даже самых крутых циников. Из двух тысяч коттеджных поселков полностью

Продажи домов в Подмосковье повергают в шок даже самых крутых циников. Из двух тысяч коттеджных поселков полностью заселены только 200, еще 800 развиваются абы как и склонны к увяданию, остальные — либо заброшены, либо не двинулись с начальной стадии пустыря на обочине. Почему так — выясняли «Новые Известия».
Людмила Бутузова
Вместе с бывалым риэлтором Вадимом едем в один из крупнейших поселков на юго-западе Подмосковья. 35 километров от Москвы. 3,5 тысячи домов, построенных в лесах и полях за последние 25 лет. Цены самые разные — от 80 тысяч до 10 миллионов долларов, участки от 8 соток до 5 гектаров.
Поскольку нам хотелось откровенных оценок и пояснений, то договорились, что называть местность не будем — чтобы не делать антирекламы и без того хилым как никогда продажам.
Первая остановка — у настоящего (по виду) барского дома с колоннами. В трехэтажном особняке — 800 кв метров, не считая подвала и огромного чердака с зимним садом. Участок — 50 соток с отличным дизайном, вековыми деревьями и цветниками. Кирпичные стены крепостной толщины.
Поначалу казалось, что особняк построен для большой семьи с прислугой и гостевыми апартаментами. Но внутри просто оторопь взяла: вау! А для кого гостиная на 250 кв метров Какие балы тут проводить А три спальни по 100 кв метров каждая — они для великанов
— Хозяин в 80-е годы 10 лет в тюрьме сидел, а как вышел, решил, что никогда больше в тесноте жить не будет .- поясняет Вадим. — Вот «под себя» построил.
«Под себя» оказался и спущенный лет 15 назад бассейн с явными признаками строительного брака, и огромная биллиардная в подвале, и винная комната, и подземный гараж на две машины, который, судя по плесени на стенах, протекает зимой и летом и никогда не использовался по назначению (у него крайне неудобный въезд). Но главное в том, что весь дом нуждается в реновации — от переделки фасадов с треснутой штукатуркой до замены электрики и сантехники, устаревших и неэкономичных газовых котлов, окон, мебели… При таких объемах ремонт обойдется как минимум в 15-20 миллионов рублей. Что, по мнению Вадима, вполне допустимо при стоимости дома в 100 миллионов. Однако проблема в том, что найти покупателя с аналогичным вкусом невозможно!
— Люди насмотрелись современных проектов. Они практичны, разумны, энергоэффективны… А тут — каменный век. — резюмирует Вадим.
Да, кстати, в 300 метрах от барского особняка десятый год строится элитный поселок с новыми домами для знати. За 40- 100 миллионов рублей можно купить современный дворец. Из сотни объектов в продаже — каждый второй. Как говорится, выбирай — не хочу, но…
— Понимаешь, поселок строил очень известный дядька. В прошлом году на него уголовку завели за отъем земли у законных собственников — и он сбежал. — честно делится Вадим.
Если сбежал — значит, есть риск, что поселок надолго останется недостроенным. Помимо вида на пустыри и фундаменты между уже построенными домами, картину не красит увядание тех строений, что по несколько лет ждут покупателей. Например, на вьезде есть целый квартал таунхаусов и дуплексов с участками от двух до пяти соток. Заросшие сорняком газоны, мутные окна, облезлые ворота… И это — антураж элитарного поселения
— Формат таунхауса как загородной квартиры, откуда люди каждый день ездят на работу, не работает. — поясняет Вадим. — Минку заново построили, Киевское шоссе, Калужское… а дорога в центр Москвы и обратно все равно занимает по полтора-два часа в одну сторону.
И это — лучшие подмосковные трассы! Жизнь на Горьковском, Щелковском, Рязанском, Новорязанском, Ярославском, Ленинградском, Дмитровском, Носовихинском, Варшавском шоссе делает ежедневные поездки в столицу нереальными. Никакого терпения не хватит стоять в пробках.
Но ведь в московском регионе есть масса небедных пенсионеров, которые мечтали в конце жизни наслаждаться радостями загородных усадеб круглый год, а не только летом. Почему они не скупают резко подешевевшие за последние 10 лет дома и участки
…Управляющий коттеджным поселком бизнес-класса на Киевском шоссе — отставной военный лет 60-ти. Виталий Иванович расхваливает местные прелести. Тут тебе и общественный центр с кинотеатром, фитнесс с бассейном, два ресторана, магазин, пруд с рыбами и детские площадки на каждом перекрестке… Вот только на каждом четвертом доме — красные растяжки о продаже или аренде. Почему не живут пенсионеры
— Живут, живут…- убеждает Виталий Иванович. — И бывшие министры есть, и генералы, и певцы с артистами, и отставные губернаторы.
— А дома кто продает
— А те, кто не рассчитал своих доходов на пенсии.
И в самом деле, внешнее благополучие и благолепие стоит гораздо больше обычных российских пенсий. Годовой абонемент в фитнес-центр — 80 тысяч рублей, средний чек в ресторане у пруда — от трех тысяч на человека, платный детский сад и школа обходятся от 60 тысяч в месяц, килограмм мяса в магазине эко-продуктов «от фермеров» — от двух тысяч рублей… Правда, покупать продукты можно и в обычном супермаркете «Дикси» за пару километров от поселка. Но содержать современный коттедж площадью 200-300 кв метров — это уже проблема.
С одной стороны, стоимость ЖКХ (газ, вода, электричество, канализация, вывоз мусора, интернет, охрана, уборка снега на дорогах) обходится в 15-20 тысяч в месяц. Это больше среднестатистической пенсии в 15-17 тысяч. Тем более что никаких льгот в загородном жилье старикам не положено.
С другой, живя за городом, нельзя обойтись без автомобиля с постоянными тратами на бензин, ТО, страховки и налоги. Это еще тысяч 15-20 в месяц, не считая цены автомобиля.
Но самые большие затраты приходят, когда что-то неладно в доме. Заменить крышу на коттедже площадью 300 кв метров обойдется как минимум в миллион рублей, от 40 тысяч рублей встанет замена котла и т/д и т/п/. Список возможных расходов на ремонты и благоустройство — огромный. Как и стоимость услуг. Например, работа уборщицы обойдется в 3-5 тысяч за один день. Пенсионеры таким образом становятся перед выбором: тратить накопления (если они вообще есть), или — возвращаться в городские квартиры.
— Многие возвращаются, понимают, что жизнь в коттедже не тянут. — комментирует риелтор Вадим.
Ну а те, кто нуждается в постоянном врачебном присмотре или лечении, и вовсе оказываются в ситуации экзистенциального выбора. Проходить курс лечения в московской клинике и жить за городом — еще то испытание. А случись инфаркт или инсульт — за сколько времени приедет «скорая помощь» И в какую районную больничку увезет Большой вопрос, учитывая, что улицы и проездов коттеджных поселков могут быть перекрыты шлагбаумами, не имеют понятных для посторонних водителей названий и нумерации домов.
Есть и еще одно обстоятельство. По личным наблюдениям знаю, что многие их тех, кто покупал и строил большие дома 10-25 лет назад, искренне верили, что будут жить к старости большими семьями вместе со взрослыми детьми, внуками и радостными собачками. Увы! Поколение миллениалов не желают жить с «предками», а зачастую и оплачивать загородную жизнь.
Но кризис на рынке подмосковных домов вызвали не только и не столько пенсионеры-отказники.
Пока мы готовили этот материал, познакомились с одной удивительной мадам, которую возит личный водитель на «Майбахе» последней конфигурации. Восточная женщина по имени Мариам (имя изменено по ее просьбе) оказалась владелицей полусотни крутейших особняков в трех коттеджных поселках.
— В начале нулевых я вложилась примерно в 100 домов.- рассказывает Мариам. — И уже 20 лет почти продаю их в разной степени готовности.
Мы сидели в ресторане коттеджного поселка, из окон которого были видны как минимум три ее особняка с красными растяжками о продаже. За последние пять лет ей удалось продать всего пять домов. Начинала с продажи коробок без отделки. Потом стала делать ремонты внутри и даже завозить мебель. Теперь к объявлениям о продаже добавляет возможность аренды… А они все равно не продаются!
— Понимаешь, у нас новых богатых нет. Кончились. — говорит Мариам.
По ее наблюдениям выходит, что виной кризису — закупоренные социальные лифты в России. Кто основные покупатели загородной недвижимости бизнес-класса и выше Нефтяники, газпромовцы, генералы всех мастей, чиновники- взяточники, сидящие на хлебных местах. И беда в том, что, однажды усевшись, человек сидит у кормушки до последнего, а потом делает все, чтобы его место заняли дети или другие родственники. И за последние 25 лет эта узкая группа лиц накупила недвижимости под завязку. Почитайте налоговые декларации депутатов и министров — там у каждого по несколько объектов недвижимости, по четыре-пять- шесть домов, куча квартир, участков… И они сдают посты наследникам, которым… уже никакая недвижимость не нужна!
Страсть к закапыванию миллионов в бетон и землю поубавилась и после введения налоговых деклараций. И если раньше каждую лишнюю копейку несли строителям, теперь трижды думают — а стоит ли светиться А вдруг спросят, откуда у скромного служащего пара дворцов за миллиард
— Вот если бы они там менялись, если бы вместо старых богатых приходили новые бедные, у которых ни кола, ни двора — тогда бы спрос на дома был постоянным. — горячится Мириам.
Но «они» не меняются. Того хуже: кризис потребления, тянущийся с 2014 года, делает из бывших богатых новых бедных. Владелец барского дома, с которого мы начали наш репортаж — сам по бизнесу строитель. Разорился на возведении двух поселков на Новой Риге. Если же брать статистику, то за пару лет число застройщиков-банкротов в России увеличилось вдвое, и сегодня лишь избранные компании в Подмосковье могут заявить, что не испытывают серьезных финансовых трудностей.
А тут еще новая напасть — миграция людей с деньгами из России за границу. Наш «проводник» Вадим предлагает посмотреть сразу три дома на одной тихой улице. Их хозяева — люди предпенсионного возраста — как-то враз решили, что коротать грядущую старость в московском климате — смерти подобно. Один уже переехал в Испанию, другой купил дом на Кипре, третий вернулся на историческую родину — в солнечную Грузию… Остались вполне себе крепкие и симпатичные коттеджи с ухоженными лесными участками от 15 соток и больше. В 2007 году за них предлагали от миллиона долларов — и большинство уходило влёт. Сегодня они не продаются. Даже за 300 тысяч долларов. Потому что оставшиеся на рынке загородной недвижимости строители перешли на откровенный демпинг.
— Какие 300 тысяч долларов за дом 200 кв метров! — восклицает Вадим. — Если вы купите участок 15 соток по три-пять тысяч долларов за сотку ( а это цена Новой Москвы сегодня), то получится максимум 75 тысяч. Строительство дома под ключ из самых современных материалов обойдется около 70-100 тысяч долларов. Когда такую же цену называешь владельцам старых домов, они не верят и по-прежнему считают на миллионы…
Палки в костер рынка недвижимости подбрасывают и местные власти со своими прикормленными застройщиками. В радиусе 20 км от Москвы уже не найти сколько-нибудь заметного района без многоэтажных башен и кварталов. Дачные и коттеджные поселки окружаются бетонными «спальниками», либо разного рода промышленными конструкциями — как, например, некогда престижное Крекшино между Киевским и Минским шоссе. Теперь там бывшие поселки артистов и художников соседствуют с чудовищными, километровой длины таможенными складами.
По данным риэлторов, самые крупные посёлки, где жизни нет или она едва теплится, находятся в Дмитровском районе, Балашихе, Новой Москве, на Рублёвском шоссе и Новой Риге.
Самые скандальные проекты КП «Барселона» и «Кленовая роща», продавцы которых просто кинули своих дольщиков и растворились где-то в оффшорных зонах. «Обманутые дачники» обоих поселков тщетно ходят по судам и устраивают акции протеста, но чиновникам их беды не слишком интересны. Бывают сюжеты и покруче. Заморожены грандиозные мегапроекты, расположенные недалеко от Новой Риги: «Остров Истра» (смена собственников) и Рузская Швейцария (уголовное преследование главы компании).
Причины массовых заморозок, по мнению Петра Кирилова, директора по маркетингу компании ОЛ-ВЭЙ, в каждом случае разные. «Одни девелоперы ждут, пока рынок будет готов принять их предложение, поскольку текущая финансовая модель не удовлетворяет конъюнктуре рынка, — рассуждает эксперт. — Некоторые продолжают предлагать продукт покупателям, но боятся вкладывать деньги в маркетинг и в стройку. Где-то проект перешел в новые руки, и владелец пока размышляет, что делать дальше или готовит реконцепцию».
Основатель компании FREEDOM Алексей Мороховец к разговорам о реконцепции относится с большим сомнением:
— Чтобы вернуть загородное Подмосковье на путь нормального развития, нужно сперва хорошенько изучить область,- говорит он. Элементарно подсчитать, сколько, чего и как тут понастроено. Второй вопрос для кого эти обособленные поселения, ставшие модными в конце 90-х В то время ко мне часто обращались состоятельные люди из разной среды как творческой, так и бандитской — с заказом на разработку концепции поселков. И у меня есть печальная статистика по этому поводу: из 44 случаев обращения за пять лет только один клиент вышел на законную стройку, но потом обанкротился. Это я к тому, чтобы было понятно, каким среди «загородных девелоперов» оказывается процент мечтателей, пожелавших пристроить куда-нибудь свой первый миллион, и мошенников, ухвативших первый подвернувшийся им участок земли. Те и другие начали строить, основываясь исключительно на своей фантазии и наглости… Поэтому когда меня спрашивают, что сейчас делать, чтобы улучшить ситуацию, я без всяких шуток отвечаю: снести все нахапанное и незаконно построенное, а уж потом можно было бы начать и возрождение.
Александр Дубовенко, учредитель агентства Green Wood, добавил, что отсутствие коммуникаций совсем не основная причина заброшенности поселков, есть и более весомые факторы.. В его теории обычно это происходит так: некий предприниматель покупает землю, делит её на куски и продаёт. После этого на территории могут начать строить, а могут не начать фактически никто ни за что не отвечает. По идее собственник заинтересован, чтобы купленная им земля работала, он же деньги в неё вложил. Но проблема в том, что многие из этих участков были не куплены, а как бы «приватизированы» в обход правил. Причем людьми такого уровня, что и фамилию спрашивать страшно, и предъявлять претензии боязно вполне может оказаться, что это и не чиновник вовсе, а авторитет из параллельного мира.
Такая дилемма сейчас у жителей Барвихи. Некто неизвестный построил десяток избушек не где-нибудь, а в 100 метрах от самой престижной трассы -Рублево-Успенского шоссе. Постройки по местным меркам довольно скромные — невысокие, бревенчатые и малоформатные. Часть в полной готовности, часть пока только сруб без окон и дверей. Жителей нет, строителей отловить невозможно при малейшей опасности разбегаются по лесу. Чей каприз под боком у Барвихи и зачем он здесь — загадка. Версий много, одна из них кто-то из небожителей устроил гнездо для своих бедных родственников, а, может, и для себя на случай опалы и ссылки в лесную глушь.
Как минимум два десятка коттеджных поселков, у которых, видать, совсем уж темная история, упрятаны так надежно, что наткнуться на них можно только случайно.
— Я, например, увидел кладбище коттеджей в 11 км от Москвы, на Дмитровском направлении,- рассказал «НИ» москвич-краевед Геннадий Полозков. В интернете попадались похожие картинки, кто-то снимал сверху квадрокоптером, но точных координат не было, вычислить, где это, не удавалось. Весной гулял с собакой, чуть-чуть свернули с привычного маршрута и вышли на интересное место: посередине аккуратной опушки находятся шикарные, но недостроенные коттеджи. Издали смотреть ну прямо сейчас заезжай и живи. Охраны нет. Забора нет. Рядом дорога, я сам по ней ездил сотню раз, но заметить постройки невозможно, настолько ювелирно они вписаны в ландшафт и скрыты от посторонних глаз. Стал обследовать. По архитектуре видно, что проект дорогой, построено аккуратно, готовность, на мой взгляд,

Источник

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *